CASA VACANZA SI, CASA VACANZA NO… COME SCEGLIERE E COSA SIGNIFICA TRASFORMARE UN ABITAZIONE IN CASA VACANZA.

Negli ultimi anni è andato sempre più ad affermarsi, il concetto di “casa vacanza”, si è registrato un così alto trend di crescita che molte persone, proprietari di due o più abitazioni, hanno preso in considerazione l’ipotesi di trasformare i loro immobili in “case vacanza”.

Precisiamo che, quasi tutte le strutture, (che sia un appartamento, un immobile di pregio, una villa o un castello) possono essere “adibite” a casa vacanza, ma quello che può fare la differenza è la localizzazione dell’immobile, ovviamente, oltre allo stato e composizione dello stesso.

Negli ultimi anni è andato sempre più ad affermarsi, il concetto di “casa vacanza”, si è registrato un così alto trend di crescita che molte persone, proprietari di due o più abitazioni, hanno preso in considerazione l’ipotesi di trasformare i loro immobili in “case vacanza”.

Precisiamo che, quasi tutte le strutture, (che sia un appartamento, un immobile di pregio, una villa o un castello) possono essere “adibite” a casa vacanza, ma quello che può fare la differenza è la localizzazione dell’immobile, ovviamente, oltre allo stato e composizione dello stesso.

Localizzazione.

Possiedi una seconda casa in un luogo turistico o in una città d’arte? Bene! Sei già un passo avanti rispetto a molti altri…lo scopo della casa vacanza è quello di far risparmiare, a differenza di un soggiorno in albergo,  gli utenti che hanno intenzione di passare un periodo di “vacanza” in una bella località turistica, che sia al mare, in montagna o in città storico-culturali, come Roma, Firenze, Venezia etc… .

Poniamoci la prima domanda:

La mia casa si trova in una località dove esiste una concreta richiesta di alloggi per vacanze brevi?

Se la risposta è “si”, procediamo alla domanda successiva:

Economicamente è più conveniente affittare con un contratto standard 4+4, che da un lato potrebbe darmi stabilità, ma dall’altro potrebbe creare più di un problema (rischio insolvenza, impossibilità di usufruire dell’immobile per i prossimi 4 anni, difficoltà nella vendita, etc…).

Rispondere a questa domanda non è semplice, non conosciamo le vostre capacità comunicative, organizzative, attitudini al marketing e disponibilità di tempo, ma quello che possiamo dirvi è che, molto spesso se l’abitazione si presenta in ottimo stato, se è posizionata in una località richiesta da potenziali turisti e se viene ben gestita la sua redditività, può superare le più ampie aspettative rispetto ad una semplice locazione a lungo termine, ovviamente questo conteggio non si deve basare su poche settimane di lavoro ma sul prospetto dell’annualità.

Naturalmente, occorre svolgere un adeguato lavoro, un impegno sia fisico che temporale, nonché economico.
Un abitazione di due camere da letto e salone, ben posizionata geograficamente, può arrivare a fruttare anche il doppio del suo canone di locazione standard, ma per gestire una casa vacanza si deve essere preparati ad ogni evenienza e a disposizione del cliente h24, di seguito alcuni esempi di situazioni verificabili nel periodo di “occupazione”.

Grave ritardo nel check-in e nella consegna delle chiavi, per svariate situazioni che possono verificarsi (es.: ritardo del volo aereo, delle partenze dei treni, code nelle autostrade, incidente, etc.).

Smarrimento delle chiavi dovuta a negligenza del locatario.

Guasti vari verificabili a qualunque ora del giorno o della notte.

Molte ragioni, principalmente di natura economica, fanno supporre che l’ideale sarebbe “convertire” un abitazione in casa vacanza, e per farlo al meglio occorre affidarsi a professionisti del settore, ci sono società specializzate tra cui anche la nostra divisione “ACCOMODATION IN ROME”, che svolgono questo servizio assumendosi tutti gli oneri e gli obblighi della gestione in funzione degli impegni reciproci.


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Per quanto riguarda gli aspetti legislativi e fiscali di quest’attività vi facciamo qui di seguito un breve sunto di cosa comporta e cosa fare nel caso si volesse intraprendere questo cammino.

Secondo quanto stabilisce la legge la “casa vacanze” è un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.

La frase "un immobile arredato gestito in forma imprenditoriale o meno" conduce ad un primo importante differenziazione.

Gli Affitti Brevi a gestione imprenditoriale vengono considerati in maniera diversa dalle Leggi Regionali, tuttavia si possono individuare delle linee guida ed inoltre, laddove nelle Leggi Regionali sul Turismo la tipologia dell'affitto breve in forma non imprenditoriale non venisse presa in considerazione, esso è ammesso in base alle norme contenute nel Codice Civile (art. 1571 e seguenti).

Viene considerato invece attività in forma imprenditoriale quando viene esercitata da chi ha la disponibilità, a qualsiasi titolo (proprietario o locatario), di 3 o più case. Conseguentemente il tipo di gestione detta anche NON imprenditoriale può essere esercitata dai privati che hanno nella loro  disponibilità un numero massimo di tre unità abitative da affittare per brevi periodi (SHORT LETS) e che non siano organizzati in forma imprenditoriale.

Per le case vacanza non esiste una vera regolamentazione sui canoni di locazione ma questi vengono lasciati alla libera contrattazione tra le parti. È tuttavia consigliabile, nell'interesse delle due parti, stipulare una scrittura privata o contratto (qualora la locazione avesse una durata non superiore a 29notti/30giorni, non ci sono obblighi di registrazione del contratto) nella quale debbono essere messi in chiaro gli aspetti principali della locazione ovvero:

dati del proprietario e dell'inquilino;

indirizzo e piano della casa;

numero delle stanze da letto e relativi posti letto;

importo affitto, caparra e deposito cauzionale;

modalità di consegna delle chiavi;

spese incluse e spese escluse;

data di arrivo e data di partenza degli affittuari;

numero di persone che andranno ad occupare la casa;

eventuale accettazione di animali;

servizi accessori offerti.

Il contratto deve o meglio sarebbe meglio se fosse integrato da un elenco degli oggetti in dotazione alla casa o all'appartamento in affitto turistico.

La gestione NON imprenditoriale va attestata mediante DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL'ATTO DI NOTORIETÅ ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n° 445. (I moduli sono scaricabili dai siti internet dei Comuni).

Per la gestione in forma NON imprenditoriale NON occorre l'apertura della Partita I.V.A.

Dal punto di vista fiscale, al momento del check in e quindi al momento del pagamento, bisogna rilasciare all'ospite una semplice ricevuta non fiscale sulla quale verrà apposta una marca da bollo da 2,00 euro se l'importo supera i 77,47 euro.

Questa ricevuta per essere regolare la ricevuta deve avere:

emissione in duplice copia, una per il proprietario una per l'ospite;

il numero progressivo del documento, data e luogo di emissione;

dati dell'intestatario:

nome e cognome/Società;

indirizzo completo;

Codice Fiscale se è un cittadino privato italiano;

Codice Fiscale/Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista italiano;

Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista appartenente all'UE;

l'importo totale;

l'oggetto per cui si sta emettendo la ricevuta;

la firma completa e leggibile e i dati del proprietario

I redditi prodotti da questo tipo d attività devono ovviamente essere dichiarati, qualora si decida per il regime ordinario, nel quadro RL dei redditi occasionali del Modello Unico della Dichiarazione dei Redditi, sempre che questi siano relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai trenta giorni con lo stesso locatario. Lo stesso vale per più contratti inferiori ai trenta giorni. Ricordiamo che le spese sostenute per lo svolgimento dell'attività a carattere NON impenditoriale, anche quelle direttamente imputabili e documentate, non sono deducibili.

Diverso invece il caso in cui si decida per una gestione imprenditoriale di una attività di casa vacanze. La gestione imprenditoriale è la gestione non occasionale e organizzata di TRE o più case e appartamenti per vacanza.

Gli adempimenti principali riguardano la presentazione della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività); l'apertura di una Partita I.V.A; l'iscrizione al registro delle imprese; le dichiarazioni riguardanti i requisiti strutturali e igienico sanitari previsti per le case di civile abitazione, le caratteristiche della casa nel rispetto delle disposizioni statali in materia di Pubblica Sicurezza, il numero delle camere e dei posti letto, i prezzi e il periodo di apertura.

Per i dettagli si rimanda alle Leggi Regionali che disciplinano l'apertura di attività di ospitalità extra-alberghiera.

Ma non si devono dimenticare anche le Norme di Pubblica Sicurezza

Per quanto riguarda gli affitti turistici brevi gestiti da privati:

se l'ospite è un cittadino italiano o un cittadino Comunitario UE e si ferma al massimo 29notti/30giorni NON vi è la necessità di fare denuncia della sua presenza all'Autorità di Pubblica Sicurezza ovvero il Commissariato di zona nelle grandi città e il Comune, rappresentato dalla Polizia Municipale, nei centri più piccoli;

al contrario se l’ospite non appartiene alla UE o apolide e si ferma al massimo 29notti/30giorni è sempre obbligatorio denunciarne la presenza all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo. Il modulo si chiama Dichiarazione di Ospitalità;

Qualora invecese l'ospite sia cittadino italiano o UE e si ferma più di 29notti/30giorni è sempre obbligatorio denunciare la sua presenza all'Autorità Pubblica ma tale comunicazione è stata assorbita dalla registrazione del contratto di locazione o in quello di locazione temporanea sarà quindi compito dell'Agenzia delle Entrate procedere alla registrazione.

Per le case a gestione imprenditoriale è necessaria la segnalazione telematica degli alloggiati tramite il SERVIZIO ALLOGGIATI WEB predisposto dalle Questure come previsto dall'apposito D.M.

La INNOVA Living Deluxe ha ormai avviato una divisione chiamata ACCOMODATION IN ROME dedicata esclusivamente a svolgere questo tipo di attività sia in proprio che per conto terzi, ha studiato per i suoi clienti tre tipologie diverse di contratto, che saremo lieti di esporvi se interessati ad intraprendere questo cammino. 

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